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Domingo - 20.Octubre.2019
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El préstamo hipotecario y los tipos de interés

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El tipo de interés es clave, ya que unido al plazo del préstamo, determina la cuantía total del préstamo y, por tanto la cuota mensual que se va pagar para su amortización durante dicho plazo.

Hay que tener claro que los tipos de interés que nos pueden ofrecer:

    - Tipo de interés fijo: el interés permanece sin variar durante toda la vida del préstamo hipotecario. Es decir, si suben los tipos no le perjudican; pero si bajan, tampoco se beneficia. En los casos a tipo fijo, el plazo de amortización suele ser menor que en el tipo variable, y está entre los 12-15 años.
    - Tipo de interés variable: está sometido a la fluctuaciones de los tipos de interés. Por lo general, durante medio o un año, se fija un tipo de interés de inicial, que se revisando en función del comportamiento de los tipos. Para estas revisiones a la base de referencia pactada (generalmente Euribor) se suma un diferencial que puede oscilar entre 0,40 y 1,50 puntos. Esta opción permite beneficiarse de las bajadas de tipos pero también se está expuesto al riesgo de las subidas.

A efectos de paliar los inconvenientes del ambos, surgen productos financieros "híbridos" que tratan de adaptarse mejor a las necesidades individuales. Podemos destacar tres fórmulas:

    - Tipo de interés mixto: una fórmula mixta consiste en negociar un préstamo hipotecario a un tipo fijo durante los primeros años (tres o cinco), y el resto del tiempo hasta su cancelación a tipo variable. En este caso las condiciones del préstamo (plazos de amortización, comisiones...) suelen ser parecidas a los préstamos a tipo variable. La ventaja de esta opción es que permite a los jóvenes fijar unas condiciones sin sobresaltos durante los primeros años.
    - Hipoteca de cuota fija: son préstamos a interés variable pero con cuota de amortización que no varía. Es decir, siempre pagamos lo mismo cada mes, pero si se incrementan los tipos, tendremos que pagas más cuotas/meses. Si bajan los tipos se rebajará nuestra deuda y por tanto pagaremos menos cuotas/meses.
    - Hipoteca variable con techo. Son préstamos en los que se pacta un techo máximo para los tipos de interés durante un plazo (generalmente 10 primeros años). Así se evitan los riesgos de que, en caso de subir excesivamente los tipos, no se llegue a una cuota de amortización no asumible por la economía familiar.

Consejos:

   1. Si opta por una hipoteca o préstamo con tipo de interés fijo tenga muy presente que en caso de bajar considerablemente los tipos de mercado, quizás pueda renegociar las condiciones o una cancelación anticipada. Por esta razón, las entidades financieras fijan unas comisiones de cancelación que suelen ser más caras y llegan hasta el 4% en el caso de una hipoteca con tipos de interés fijo. El tipo de interés fijo y la comisión por cancelación debe, pues, valorarse conjuntamente.


   2. En general, el tipo de interés es importante pero no nos debemos dejar llevar por ofertas muy tentadoras basadas en un tipo muy atractivo para los primeros años y olvidamos otros aspectos fundamentales tales como las comisiones. Esto nos obligará a hablar en realidad del Coste efectivo, TAE.

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